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2013年，既是楼市疯狂的一年也是开发商们风光的一年。同时，更是买房市民头痛的一年。 年初不买房，一年又白忙。他们不但承受着楼价的重压，还要被提高首付和利率、两套合同等狠狠割上一刀；对于租房客来说，这更是难熬的一年，租金连涨48个月，买不起房也租不起房了；而对于投资客来说，这是他们扬帆出海的一年，满地球都可以看到中国人买房的身影。 围绕着“房”，我们的生活坐标不断发生着变化，有房的剩女也好嫁，没房的帅哥难觅家。作为中国最具影响力的经济人物，中国大妈们抢完黄金抢比特币，但最终还是发现房子最靠谱。但对房子的焦虑，在这一年也特别明显。高房价，甚至已经成为年轻人逃离北上广的首因。 在这个“乱花渐欲迷人眼”的楼市，缺乏的是一份真实。数据失真、合同失真，就连专家们对未来市场的判断，在这一年里也常常失真。寄语2014，我们更希望看到从地方政府到开发商，都能更加真诚地去对待调控和市场，因为楼市多一份真相，购房者就多一份安全感。 假摔 释义：广州楼价2013年涨了多少？按照广州市的官方说法，前11个月楼价同比涨幅仅10.1%，距离完成年度控制目标仅一步之遥。不过这个数据背后，却是政府使出浑身解数对楼市进行各种限制，开发商也采取了两套合同的方式变相拉低网签楼价，广州楼价2013年明显假摔了一把。 广州为了完成楼价年度控制目标，可谓“多管齐下”。2013年4月24日，广州对所有申请预售证的楼盘进行“价格指导”，规定新房的价格不能高于2012年楼盘的均价，新盘则不能高于同区域的均价。限价后一个月全市一手房网签均价大幅下跌近10%，数字上的楼价应声回落。 在官方眼里，2013年对广州房价的控制无疑是比较成功的。2013年11月，广州市房管局发布了一份名为《广州出台进一步做好房地产市场调控工作的意见》，申明要继续稳定住房价格，保持市场平稳健康发展。其中就提到：广州新建商品住宅价格快速上涨得到一定遏制，2013年1～3月，全市新建商品住宅成交均价13880元/平方米，同比上涨24.4%；实施调控后，4～10月，全市一手住宅成交均价13078元/平方米，同比上涨8%，涨幅回落16.4个百分点。 逐月来看，广州全市成交均价在“新国五条”颁布初期，受到行政影响最小的第一季度达到年度峰值，随后几个季度，广州成交均价逐渐走弱。及至12月，全市成交均价数据甚至跌至新低。 无疑，10000元/平方米以下的低价楼盘依旧是广州楼市的绝对主力，不过比较2013年各时段成交价格分布情况可见，这一价位的楼盘数量有微幅减小，同样出现缩减趋势的是25000元/平方米以上的楼盘，但此类高价盘在2013年的成交数量并非最少的一个。相反，其他价位的楼盘数量均呈现增加趋势，其中10001-20000元/平方米的中等价位楼盘占比位居第二，楼盘的数量增长速度则最快。可见，2013年与刚需自住人群同步，改善型购买人群也逐渐成为成交主力。 那么，广州楼价真的跌了吗？真实的情况是楼盘该卖多少钱还是卖多少钱，并且不少楼盘都有涨价的趋势。业内人士指出，随着“限价令”持续执行，不但市民依然要“捱贵楼”，政府掌握到的也是一份失真的楼价数据，对于政策的制定毫无用处。 据了解，为应对限价，一些楼盘采取将原来的精装房改为毛坯房以降低楼盘单价；或者做两份阴阳合同，网签的合同按照房管局的指导价进行，另外签署的合同才是楼盘的真实成交价格；还有就是在按照指导价网签合同之外，再另外签一份装修合同，两份合同加起来的价格才是楼盘真正的成交价格。 土豪 释义：世界首富比尔·盖茨面湖而建的6000万美元豪宅，被誉为美国除白宫外最受瞩目的名人官邸。而今，比尔·盖茨的新邻居中出现越来越多的中国人，这些中国人被戏称为“土豪”。 2013年楼市不乏热点，其中大批海外楼盘到中国揽客以及中国大批买家赴海外置业备受关注。美国、澳大利亚、加拿大、新加坡以及中国香港、澳门，处处都能感受到中国人海外置业的热度，以及在当地市场搅动的些许风浪：在美国，2012年3月至2013年3月，美国房地产买主中有9%来自中国，比2007年增加近一倍，在外国买主中居第二位；在英国，仅两个月内，中国人在伦敦买房的投资就高达1.2亿英镑。2010年伦敦一成新房被中国人买走；在加拿大，华人聚集地的温哥华，2013年一季度，华人购买新房的比例占到了当地市场的29%；在韩国，2013年1至3月，中国人在韩国购买的房产总价值为749亿韩元，比上年同期的156亿韩元增加了近4倍。其中，中国大妈赴韩国济州岛毅然决然买下十几套房子的事迹将海外置业的关注度推到了顶端。 2013年7月下旬，中国房地产公司绿地集团在济州岛开发的汉拿山小镇开始在国内巡展。当时该项目连沙盘、样板间都没有，一群去到韩国的中国“大妈”便自己打车去了济州岛施工现场，最后订下了十几套房子，出手之快让很多韩国当地雇员都觉得不可思议。 据专业人员介绍，在2005年之前，许多中国买家在海外购置房产的初衷是为了子女留学。因为海外房屋租金较高，考虑到子女留学时有家的感觉，不少人选择购置海外房产，以致后来有了“以房养学”的说法。而且，这个房产通过平时房租或者变卖后还能为买家带来不错的收益，一举多得。随着国民对投资越来越重视，对资产的分配越来越讲究之后，投资便成为中国买家购置海外房产的最主要初衷。“和购房人在国内买房类似，在海外置业，中国人也是偏爱豪宅和学区房。” “2013年的海外置业市场只能用非常热来形容。而且2013年买家出现了明显的主动出击行为，他们来到推介会，甚至不用置业顾问介绍，就非常清楚项目的情况包括周边的交通以及配套等。”家叶海外集团执行董事黄弼唯表示，这点让他以及同事都颇感意外，同时在成交的客户中也不乏一些二次以上海外置业或一次出手两套以上的房产买家。 20%个税 释义：2013年楼市最热关键词。因为它，各地房屋交易中心变成人群熙攘的“菜市场”，每日数百人抢过户；因为它，无数计划买房的购房者寝食难安，尚未购房的市民心生绝望。还好，只是曾经。 楼市新政“新国五条”细则于2013年3月1日傍晚在中国政府网上发布。其中涉及的内容“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”在全国引起了轩然大波。 “狼来了”引起的剧烈市场反应就是各房地产交易登记中心挤满了急着过户的市民，“抢搭末班车”的恐慌情绪在上海、北京、深圳、广州、杭州、南京等各大城市蔓延开来，掀起热火朝天的过户潮，二手房交易量也随之暴涨。并且，为了抢先过户或者避征高额税，交易中心通宵排队、黄牛倒卖过户排队号、假离婚潮等奇观纷纷在各地上演。 3月5日，一对中年夫妇抱病携带氧气瓶出现在上海杨浦区房地产交易中心排队办理过户手续，事件在微博上疯传并成为全国过户潮的典型。数据统计，3月6日北京市离婚数高达1000余对，比平时多出了一倍。同日南京离婚数达到294对，是平时的两倍。南京市民政部门当天共开出了1600张单身证明，而单身证明上用途一栏写的全部是“购房”。在上海市闵行区，此前离婚数每天只有几对，“新国五条”出台后，平均每天离婚数涨至30多对。 除了二手楼市风声鹤唳之外，“20%个税”对一手楼市也起到了反刺激的作用，部分二手房买家转战至一手房市场。根据媒体走访调查，在“新国五条”落地5天时间，广州有两成楼盘的人流量出现明显增加，也有部分楼盘涨价应对市场。数据统计，3月一手住宅市场成交量突破万套，环比大涨86.8%，同比涨幅达66.7%。同时，全市均价14626元/平方米也创下了历史新高。 五限 释义：“限购、限价、限贷、限售、限签”，组合成2013年楼市新词“五限”。其所带来的影响巨大，由限价衍生出的“双合同”令这个市场更加混乱，买家的负担更重，数据也失真了。连郊区房价大部分都已经破万时，网签数据的广州全市均价只有万元出头，不管你信不信，反正我不信。 广州市国土房管局在2013年4月22日发文称，从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度，开发企业预（销）售商品住宅前，须办理预（销）售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。一纸公文同时拉开了广州全市范围内的“限价限签限售”大幕。加上既有的差别化限购以及比往年更加凌厉的限贷政策，广州楼市政策“五限”压顶。 为了控制统计数字上的房价，一些城市楼盘网签价格“被迫”比实际售价低数百或者数千元，超出售价的部分则以装修合同的形式应对，而这部分的金额动辄数十万元，给购房者增加了实实在在的负担。实际上，为了一味拉低网签价，楼盘在签订装修合同时定价随意，有些甚至大大超过实际的装修标准，专家分析这可能在收楼时造成一系列的纠纷，若发生装修问题，这个已经被注入许多“水分”的装修合同将不利于购房者维护自己的合法权益。 2013年的楼市除了深受限价限签限售的影响之外，限贷也比往年更加收紧。受2013年6月底“钱荒”的影响，7月份银行便开始收紧房贷业务，除了额度减少，谨慎受理买家的商业贷款之外，放款时间也较上半年有所延长，越靠近年底放款时间变得越缓慢。同时，各大银行也纷纷减少利率优惠，有部分额度更紧张的银行在7月份开始便将首套房贷利率调至基准，还有小型银行干脆暂停房贷业务。在不同的节点，甚至一度出现罕见的公积金贷款比商业贷款审批速度快的情形。 银行整体钱荒的现象给购房者造成了不小的困境，对二手房市场的影响更为明显。根据中介机构统计数据显示，因为银行放贷难的原因，业主在放盘时考虑到资金回笼，更加青睐于一次性付款的买家，从而导致连续多月市场上一次性付款比例都有较为明显的增加现象。 地王 释义：2013年就是地王年。从全国范围看，45个重点城市拍出了67个地王。网友戏称，“楼价还会跌？别傻了好吗！” 纵观2013年地王出炉的过程，大多地王属于一锤定音，毫不费劲外，地王诞生的场面都异常激烈。场场拍卖会几乎大鳄云集，少则百来个回合，多则两百多个回合才决出胜负。 据搜房网对全国重点45个城市的统计显示，2013年全国出现总价及单价地王共计67个，仅西安、海南没有出现新的地王。融创以7.3万元/平方米竞得的北京朝阳区农展馆地块，创下北京甚至全国单价地王；新鸿基以217.7亿元夺得的上海徐汇区“徐家汇中心项目”地块，则成为全国到目前为止的总价地王。 国土资源部曾表态，2013年严禁产生地王。但是业内人士认为，虽然从政策层面看，短期内房企拿地积极性可能会稍有收敛，但仍不足以对土地市场形成明显冲击，特别是一些中心城市的优质地块，在土地资源稀缺的情况下引起一番龙虎斗是必然的。 停建 释义：随着经适房2013年正式停止申请，这一备受争议的保障房模式也进入了最后的尾声，而公租房在2013年千呼万唤始出来，未来暂时将在保障房中“一统天下”。 2012年“两会”期间，住建部部长姜伟新在接受记者采访时表示，取消经适房符合中央政策，各地可以从实际情况出发，决定是否保留经适房。不过，未来经适房是否还将继续建设让人存有疑虑。广州市住保办相关人士在宣布经适房停止申请的同时就曾表示，目前广州只是暂停建设经适房和暂停接受经适房申请，对于未来是否会重启经适房建设，并没有最终定论。这样的表态无疑为经适房未来是否会再度咸鱼翻身留下了一个“尾巴”。 租不起 释义：“忍得住所有，却败给了房租！”“宁弃家乡一栋房，不及北上广一张床。”截至2013年11月，全国房租连涨47个月，广东房租连涨50个月。面对扶摇直上的房租，网友直感叹，人生多不容易，找个房遇到的不是群租，就是黑中介，好不容易找到一个靠谱的房子，发现上班要一个半小时…… 2013年7月份公布的数据显示，以北上广深为代表的一线城市房租扶摇直上，刺激着众多外来务工者的神经，其中，北京房租连续上涨51个月，深圳房租连续上涨48个月，广州房租连续上涨25个月，上海房租连续上涨35个月，毕业季的来临加速了房租问题的矛盾。 7月恰逢各大高校毕业季，需求量的集中增加也进一步助推了房租的上涨。2013年全国有近700万大学毕业生，其中大量毕业生涌入北上广等重点城市，据我爱我家市场研究院统计，以北京为例，7月中旬通过我爱我家找房的新增租赁需求比6月同期上涨了12%。广州也一样，据中介机构相关人员介绍，每年5月、6月、7月是继春节后又一个租房旺季，年中租金往往也会比年初要涨了一些。在交通和配套方便的市中心或者大学校园附近小户型需求尤其旺盛，纵使房租不断上涨，也依然出现供不应求的情况。 专家分析称，近年来，一线城市人口聚集效应、通胀和城中村改造导致房租上涨，而住宅限购、房屋投资减少也成为助推因素。 据2013年7月份对佛山租房市场的一项民调数据显示，七成人在最近一年里被房东要求加价，而八成人则感叹，工资上涨还赶不上房租上涨。为数一半的租房族表示，房租占到了他们月收入的10%-30%。来自我爱我家市场研究中心的数据显示，最近四年来，北京房租所占工资比例已由2009年的27.5%上升到2012年的四成。 面对扶摇直上的房租，在北京、广州、上海等城市不少租客选择群租的方式以尽可能减少房租的支出。群租存在防火、卫生等安全隐患。为此，2013年7月北京就出台了禁止群租的相关规定。舆论纷纷指出，如果新规严格执行，更多人将被挤到更偏远的地方，租金很可能继续上扬。截至2013年11月，北京租金已经连续上涨57个月。 旧改逆袭 释义：2013年8月，地处广州繁华地区老城东山核心，与CBD珠江新城仅一路之隔的杨箕村旧改项目亮相，标志着广州又一重头的城中村改造项目要来了。显要的位置、大面积的户型、用尽各种国际品牌的豪华装修……这一切都使曾经的旧改项目打上豪宅的烙印。从2010年广州启动大规模的旧城改造至今，一个个耳熟能详的城中村摇身一变成为高档住区，有人将这种现象称之为旧改项目的“逆袭”。 有业内人士分析，城中村改造项目多变身豪宅，主要因为多数身处闹市，处于城市发展中很值钱的地段，此外由于改造的成本非常高昂，拆迁、物业补偿、对村里未来收入来源补偿等等，均使得旧改项目成本居高不下，因此开发商只能开发高端豪宅，才能取得最大利润。不过，对于广州城中村改造究竟是不是应该全部一拆了之，并且引入社会力量后靠提高容积率来解决利润问题，还有很多争议。 一直以来，政府在如何保障保障房建设用地的供应方面都颇为伤脑筋。不少有识之士指出，政府可以从旧城改造、烂尾楼盘盘活中找出路，这样一来将是一举多得。 累觉不爱 释义：无能力购房的人经常会抱怨每月都要缴纳的公积金简直是劫贫济富，不过买了房的业主也以提取公积金为烦心事。2013年10月份，国庆长假刚过，公积金提取集中审批新功能上线，不少市民就因提取公积金被烦得可以用“累觉不爱”来形容。 国庆长假过后，不少去提公积金的市民发现，由于2013年9月26日公积金新系统上线，银行需重新录入所有资料，以往正常10分钟就能办完的业务，现在至少要半个小时才能办完，造成银行公积金提取大塞车，不少市民来回奔波几次都没能取到公积金。 虽说，新政策的原意是更加有效地防止公积金被套取，并且让市民以后的提取更加方便，但由于是否真的能享受到便利，最快也是半年后才知道的事，因此这次新功能的上线，给市民最直接的感受就是“又是全部资料要重新提供，又是要到银行排队，要上班、请不了假的市民伤不起啊！” 千亿房企 释义：万科的掌门人无论是王石还是郁亮，爱登山又爱跑步。虽然不能说他们的爱好是刻意而为之，不过用不断攀登和奔跑来形容万科地产却是再恰当不过。三年前，万科集团年度销售总额首次突破千亿大关，业界惊呼；三年后，在房地产市场一路高歌猛进的2013年，房地产界掀起“全民健身”热潮，你追我赶。除了龙头大哥万科外，2013年有望跻身千亿俱乐部的房企已经增至7家。 2013年前11个月，万科集团销售金额1599亿元，比较上年全年销售额1412亿元已经超出187亿元。这一靓丽的成绩单也使万科继续蝉联全国的销售冠军，并且有分析认为万科全年的销售业绩可能为1700亿～1800亿元。销售金额居第二位的绿地集团前11个月销售金额达到1342亿元，第三名的保利地产则是1111亿元。其中万科、保利、绿地也是2012年千亿俱乐部的成员。另外，中海地产在上年11月份取得792亿元的销售额后，已成功跻身“千亿俱乐部”。除了上述公司外，万达虽然不是上市公司，但其在商业地产领域也干得风生水起。万达集团下半年目标收入为1071亿元，包括开业万达广场13个、五星级酒店11个、三星级酒店3个，这样，万达地产也很有可能在当年实现千亿突破。 |
