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“国五条”明确，依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。与之前普遍按房屋转让总价1%缴纳个税方式相比，大幅拉高了购房成本，让无数买房、卖房人抽紧了心。高税率激发了大家各种想象力，赠与、“阴阳”合同、假离婚、打假官司这四类避税招数被疯传。但是，这招数的背后存在着多少风险，又有多少操作的可能性，买卖双方是否知道，且听法官、律师举案说法。 避税攻略之一：名为赠实为卖 只缴契税印花税 实战步骤：第一步，买卖双方商定，假称将房产赠与卖家；第二步，买卖双方订立房屋赠与的书面合同并公证；第二步，“受赠人”即卖家凭房屋赠与合同只需缴纳3%的契税以及赠与双方各承担万分之五的印花税，不论赠与人和受赠人，都无需缴纳个人所得税。 失败案例：表姐虚拟赠房协议 表妹多花冤枉钱 江苏镇江的袁爱镇女士举家迁到省城南京，不能老租房子住，干脆买一套房子吧。 和她情同亲姐妹的表姐骆爱宁闻讯当即表示，自己在南京有三套房，儿子马上要自费留学澳大利亚，正想出手抛掉一套，多次当众表示：“表妹要买房，价格好商量，在市场价的基础上再让10万元，算是给表妹一家落户南京的贺礼！” 袁爱镇自然欢喜，选了离工作单位和女儿学校相对较近的一套118平方米的三室套。 骆爱宁2007年时买这套房总共花了不到100万元，现在按本小区的市场价可卖200万元。她有心兑现诺言，可丈夫沉着脸迟迟不表态。她想出了一个万全之策，丈夫连声叫好。 表姐表姐夫与表妹表妹夫凑到一块，“会签”了一个赠与合同；次日又花了3000元办理了公证；半个月后，袁爱镇一家不等房产过户，只支付了100万元现金后，便欢欢喜喜住进表姐骆爱宁的豪华装修房。 三个月后，两家人一起来到南京华侨路房产交易中心办理赠与房产的产权转移手续。袁爱镇单方缴纳了3%的契税，以及本应双方各自承担万分之五的印花税。憧憬着房产证即将到手之际，她突然被告知：表姐妹不属直系亲属，她们之间的赠与也必须缴纳个人所得税。 袁爱镇一算，这样反而比正常买卖多掏了2万元。 风险提示：仅直系亲属间的房产赠与才免个税 表姐妹间的假赠与真买卖，最终未能逃税，反而多掏冤枉钱，极具警示意义——不是任何人之间的房产赠与都免收个税。 2009年的《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》中，明确只有三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。其他情形的房屋赠与都要征收个税。也就是说，赠与人和受赠人之间不符合以上三种条件，想通过“赠与”方式逃避20%的个税是不可行的。不符合以上三种情况的受赠人个人所得税具体算法是，其应纳税所得即赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付相关税费后的余额，乘以个税税率20%。 江苏省东南律师事务所辛超律师分析指出：本案中，骆爱宁与袁爱镇不是直系亲属，袁爱镇受赠骆爱宁市价200万元的房子，将支付的税费有：契税为200万元×3%＝ 6万元；印花税为200万元×万分之五＝1000元；个人所得税为（200万元－6万元－1000元）×20%＝38.78万元。可见，假赠与真买卖的避税方法并非人人可行！ 假赠与造成的危害主要有:一是根据合同法的规定，以房屋赠与代替买卖逃避税收的行为显然属于无效。二是假赠与代替真买卖中，卖方有可能不能依据买卖合同全额取得卖房款;而买方还要承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险。三是按赠与取得的房产，现行政策无法获取住房公积金贷款。四是根据南京市户籍管理有关规定，购买本市成套商品住房(含二手房)60平方米以上可办理迁入南京市户口，而办理赠与登记则不可。五是合同法中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”。也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。六是假赠与代替真买卖而逃避税收的行为，违反国家税收征收的有关规定，情节严重者可能受刑事制裁。 避税攻略之二：签“阴阳”合同做低交易价格 实战步骤：第一步，买卖双方签两种合同，一份载明房屋真实成交价是为“阴合同”，一份故意做房屋低交易价的是为“阳合同”；第二步，拿着“阳合同”到房产交易中心办理相关手续，以少交税款。 胜负各半案例：做低交易价格，少花几千元 今年元旦，南京的李东平把房子卖给唐玉香，成交总价是300万元。为了减少房屋交易时缴纳的税费，李东平和唐玉香协商把房子交易总价在合同上做低。李东平和唐玉香签房屋转让合同时，把成交总价写成250万元，即所谓的“阳合同”，其余50万元的房款以“装修款”的名义写进合同的补充协议内，即双方协商好的“阴合同”，这笔50万元的“装修款”，唐玉香会在约定的时间私下打给李东平。作为卖家的李东平实际收到的房款仍然是300万元，而所缴的个税却能省下很多。 两人心下一盘算，当时房屋原值还不到150万元，涉及到的个税近2万元；将300万元实际成交价做成250万元来计算，仅个税一项就能节省5000元。 正当他们打着如意算盘时，税务人员发话了：“你的房子单价比网上挂牌价整整低2000元，不太可能。” 唐玉香好说歹说，税务人员才按房屋所在地的最低基准价计税征缴。 虽然未获全胜，但还是省下了几千余元。唐玉香心中还是美滋滋的。 风险提示：二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则是一份写低房价的合同，是交给房地产交易中心过户，以便少交税。 实际上，如果二手房合同上的成交价格低于市场价过多，交易的单子会被税务部门退回来。2008年开始，上海、南京、杭州等多个城市税务部门出台了二手房交易计税基准价，当纳税人申报的成交价格高于计税基准价时，按纳税人申报的成交价格征税；当纳税人申报的成交价格低于计税基准价且无正当理由时，就按基准价进行征收。该计算基准价是最近该小区或者该区域的二手房成交市场均价。 业内人士介绍说，“做低成交价格”确实是行业内普遍存在的，为的是尽量减少买卖双方缴纳的税费。不过，这个“做低”是有限度的，通常“阳合同”上显示的单价比预估的市场均价低1000元~1500元。如果单价一味做低，很有可能税务部门通不过，仍然按最低基准价计税。所以通过“阴阳合同”操作，少缴的个税有限，报税价格并非以买卖双方意愿而定。 另外，签“阴阳合同”同样存在风险。与“阳合同”总房款的差额部分，是买卖双方私下交易的，并不进入银行的保证金账户，因此这笔交割的房款有一定的风险。 避税攻略之三：假装欠款打官司以房屋抵偿债务 实战步骤：第一步，买方向卖方支付房款，卖方按房款打欠条给买方，并以房产做抵押；第二步，买方以卖方拒不还款为由起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意将所抵押的房产抵偿；第三步，买方拿着法院判决书去房产中心过户。不论是否限购都可以过户。而且这不是最新“国五条”所称的“转让”，故不必按20%纳税。 失败案例：虚构债务上法庭偷鸡不成蚀把米 李玉英父母有三套房。其中123平方米的那套房，被李玉英的大学同学吕忠强相中，欲以1.8万元的单价购买。为避交税款，吕忠强经与李玉英磋商，与李玉英的父母于2013年3月1日伪造了一份《借款合同》。合同载明：李玉英的父母向李忠强借款200万元，借款期限为三年，自2009年12月21日至2012年12月20日止。合同期内借款利率按人民银行同档次的基准利率上浮75%确定，为月利率7.875‰，如借款逾期，从逾期之日起，按合同载明利率基础上加收50%计收利息。同日，双方还在合同中约定：李玉英的父母用其所有的一套房产向吕忠强作抵押担保。 3月1日，吕忠强以李玉英父母借款不还为由提起诉讼。李玉英父母承认欠款事实，但无力归还，愿按约以抵押的房产抵偿债务和利息。 法院审理发现，关于借款的细节双方回答破绽百出。父亲说给女儿李玉英置备嫁妆，母亲讲用于买房（事实上女儿李玉英早在借款前半年就已举行了婚礼，借款后老两口根本没有买过房子）；吕忠强说在家中当面将现金交付二老，但二老说是女儿代办的，女儿李玉英则称上门取款不清楚…… 法官就此怀疑这是虚假诉讼，遂提出要鉴定订立《借款合同》的时间，或拍卖房产、变卖房产，将所得房款用于偿还吕忠强。 吕忠强闻言，虚汗直冒，沉吟半晌说：“我撤诉。”如此折腾一番，他不仅没讨到便宜，还多支付了一笔诉讼费，心中暗悔：“偷鸡不成蚀把米！” 风险提示：以这样打假官司的方式来规避税费，虽有成功的案例，但风险也很大。如被认定为虚假诉讼，双方还须承担相应责任，可能会被受到较严厉的惩罚。 江苏省高级人民法院明确规定，损害社会公共利益、违反法律和行政法规的强制性规定的借贷合同应当认定无效。 南京市中级人民法院制定《关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》，明确指出：原告起诉的借贷事实或理由不符合常理，借据可能伪造等八大情形之一的，严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项去向以及借贷双方的经济状况等事实。对涉嫌虚假诉讼的案件，法院将采取下列措施予以防范：传唤出借人、借款人本人或者相关经办人员到庭陈述，并告知无正当理由拒不到庭的不利法律后果；要求当事人进一步提交其他相关证据，包括申请证人出庭作证；告知相关利害关系人，并依据利害关系人的申请或者依职权通知其参加诉讼；依职权进行调查取证等。 据南京市中级人民法院民一庭法官路进良介绍，如今法院对民间借贷案件的审理相当严格，由于房款数额一般较大，法院很可能会怀疑素不相识的两人之间为何会有这样的大额欠款。因此，法院会要求欠款方提供转账信息或支付凭证，意即如何证明当初借款给对方。此外，如果欠款数额与房产价值基本等同，法院也会认为这可能并非真实债务，是违反法律规定逃避税务的行为，通常会认真查明事实后判决欠款无效，甚至认为案件名为借贷实为买卖，要求补交税款。 避税攻略之四：变更婚姻关系，过户后各与原配复婚 实战步骤：第一步，卖家离婚，待售房产全部归男方；第二步，买家离婚，如有房产也全部归男方；第三步，卖家男携房产和买家女结婚，房产共有；第四步，卖家男和买家女离婚，房产归买家女，钱归卖家男；第五步，两对二婚夫妇“闪离”，再找先前配偶复婚。 失败案例：妻子假离婚，老公趁机娶新人 江苏淮安的王林自小家境不好，在南京读完大学后，直接入赘同学李秀英家，做了南京人的上门女婿。起初，王林吃苦耐劳，节俭持家。不久后，他像变了个人，喜欢搓麻将、泡桑拿，自己赚的钱不够用，还向妻子伸手。对此，心中不快的李秀英联合父母三番五次劝说。 后城市改造，家在城郊的李秀英家老宅因面积大，拆迁后获得2套房子和一笔不菲的货币补偿。李秀英怕丈夫有钱就“手痒”，想将现钱变成固定资产，打算到靠近奥体中心地段买一套新房。可是，南京限制购买第三套住房。李秀英便与王林商量，两人一致同意假离婚。说干就干，次日王林和妻子到民政部门笑眯眯地办理了协议离婚手续，接着又根据协议到房产局把2套房子的产权变更到男方名下。 办妥这一切，李秀英不亦乐乎地看房，王林却暗地里忙不迭地寻找买家，将手中的2套房子中的一套贱卖给了一位在南京做生意的淮安女老乡。李秀英发现后，气不打一处来，三天两头找那女的闹，三天两头在家和王林吵。王林和那女老乡一合计，索性将那套房装修一新，住到了一起，并且威胁李秀英说：“你现在住的房子也是我的，再闹，请你走人。” 这时，李秀英慌了神，放低姿态请他“回家”。不想，王林振振有词：“回家？你爸妈把我当过家里人吗，给过我好脸色吗？我一个苏北穷小子，配得上你南京大小姐吗？” 最后，王林和那位离异女老乡结了婚。李秀英求助律师，律师也爱莫能助。李秀英最终赔了房子，失去了丈夫，终日以泪洗面。好在昔日同学从中调解，王林才没有追要李秀英居住的那套房。 风险提示：娶卖房人老婆，过户后离婚找原配。这种暗度陈仓曲折复杂的避税攻略，从理论上来说是可行的，但在现实操作层面上，由于牵扯到两对互不相识的夫妻，夫妻感情会面临巨大考验，潜在风险不可预料。又因这种做法违反传统道德伦理和社会公序良俗，真出了意外，很难通过法律得到救济。 （文中除法官、律师，其余均系化名） |
