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住房和养老，中国人最关注的两大民生焦点，一经结合，社会舆论便“炸开了锅”。与“延迟退休”引发的舆论冲击波一样，热议“以房养老”的背后，透射出公众的养老焦虑——我国现有的养老保障体系，到底能不能在即将到来的人口老龄化冲击下，稳稳撑住? 到去年底，中国60岁及以上老年人口达1.85亿人，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。随着第一代独生子女的父母进入老年，家庭结构小型化、空巢老人养老难日益显现，人们对养老机构的需求在增大。 关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。
“以房养老”适合哪些人 “以房养老保险”，俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。在该模式下，拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。 要使以房养老得以实现，需要满足3个条件：首先，拥有对房子的产权，这样才有出租或者抵押房屋的权利；其次，老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；再者，老年人的经济状况适中。 中国人民大学老年学研究所杜鹏所长认为，已步入老年的人，大部分并没有购买商品房，而多是单位分房，真正有条件以房养老的人，是四五十岁、购有商品房的中年人。其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年龄在60岁以上，这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。 按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。 但据相关媒体调查，不少老年人因担心房子不能留给儿女而反对这种养老模式，但更多的年轻“丁克族”却对此表示欢迎。“60岁前人养房，60岁后房养人”。随着社会的发展和人们意识观念的变化，“丁克”家庭的数量日渐庞大，但年老后的生活开销需提前做好准备，因此，众多丁克家庭对于新型的“以房养老”模式颇为热衷。 身为“丁克族”的张先生现在开一间营销策划公司，四十多岁了膝下依然无子女，他听到“以房养老”的第一反应是“好啊”。以张先生目前价值150万的房产，如果60岁投保，活到80岁来计算，由于折旧、年限等各方面综合风险以100万估值，张先生月均可拿到养老金4166元，“生不带来死不带走，拿多点养老金可以过得更潇洒”。 此外，如果10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力，“以房养老”便是个可以考虑的选择。 比如，55岁的居民，未到领取养老金的年纪，但是孩子正在上大学，开支较大。这样的情况下，可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有养老金了，就有能力偿还贷款了。从这个角度来说，这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。
“以房养老”划算不划算 “以房养老”划算不划算？大多数老人认为，“以房养老”不太靠谱。一项对100名60岁以上老人的最新调查表明，其中73名受访者明确表示“不会选择这种养老方式”，44人认为“这样不能解决养老的实际需求”，还有36人选择“会观望这种做法的效果”。 老人们普遍对“以房养老”持谨慎、观望态度，多是因为房价持续高升，买一套房往往要两代人“接力”支付，而且常与第三代相关，如为求名校而买学区房。八成受访者称，即使子女不孝顺，也未必会考虑“以房养老”。 71岁的退休医生孙秀英认为，“将房产‘倒按揭’出去后，无论以何种方式支取，关键还是要看自己命有多长。”73岁的陈林听到“以房养老”后，很快摆了摆手；“我这套房说什么也值一百多万元。假如我只能再活两年，怎么用得完这一百多万元？” “以房养老”的首倡者——中国房地产开发集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏认为，有3个障碍妨碍了保险业推动“以房养老”业务：第一，就是担心产权只有70年。但2007年出台的《物权法》明确规定，住宅建设用地使用权届满的自动续期，这指的是土地，产权可不是70年。现在所有老百姓的房产产权是永久的，是土地使用权70年，而自动续期就说明长期可以延续下去，而且不交钱的概念也已经很清晰了；第二，担心房价下跌；第三个顾虑，传统观念认为中国老人都要把房产传给子女。孟晓苏表示“未来如果房屋增值了，增值的部分应该和老人分享；如果房子（价格）跌了，保险公司要顶着，不能把风险抛给老人。老人在一生之中都可以继续住这个房子，每个月都可以在银行或保险公司拿到钱。在这种制度安排下，不管老人活多长，都有一笔钱跟着他。当老人去世的时候，银行或保险公司要有一笔钱帮老人打理后事，同时处理房产。如果老人去世很早，房子应该按退保处理，把房子给他嘱咐的继承人。如果老人活得长，银行或保险公司就要扛到底。这样的话，老人在入保以后的整个生命全周期就没有顾虑了。”
“以房养老”，国外怎么操作 在国外，老年人的福利除了政府提供的必要社会保障外，“以房养老”是较为普遍的做法，积累了相当丰富的操作经验。加拿大、新加坡、美国、英国等都有各自的“以房养老”服务体系。 加拿大超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后去世，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。 新加坡有三种方式待选择。第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资，大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。 美国“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。 英国以房养老模式更多借助保险公司力量。据调查数据显示，超过1/3英国人打算利用房产筹集养老金。由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。
“以房养老”梦想能否照进现实 目前，我国正进入老龄化社会，社会养老压力加大，但养老保障体系却不完善，需要创新多种方式来丰富和补充养老保险体系，“以房养老”保险模式就是其中的一种。比如，对名下有两套房以上或是没有子女的、商业养老保险意识较强的老年人来说，是一项不错的选择。 由于“以房养老”保险试点在我国尚属新生事物，加之其业务流程复杂、期限较长，试点还对产品规模有所限制。 目前开展的试点产品分为“参与型”和“非参与型”两类。“参与型”产品指保险公司可参与分享房产增值收益，增值收益依照合同约定在投保人与保险公司之间进行分配；“非参与型”产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。 据了解，为防止营销员“忽悠”老年人抵押房子买保险，《征求意见稿》对该保险产品的销售做了非常严格的限定。其中的规定包括，营销员须持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期更长。 同时，保监会要求保险公司在宣传该产品时明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合相关要求的客户推介业务，并鼓励保险公司通过录音、录像、第三方鉴定等方式增强合同签订过程中的公平公正。 专家认为，“以房养老”有一定的市场需求，但试点推行起来还有不小难度。传统的养老观念根深蒂固也让公众很难从心理上接受“以房养老”的新型养老形势。大部分中国老人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。很多老年人也认为，如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。此外，在“以房养老”问题上中外不同之处还在于，美国等国家的倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。在保险业比较发达的英国，虽然这项业务已经成熟、房产行业也比较稳定，但是以房养老的客户也并不多，基本都是中低收入人群。这主要是因为英国的养老体制比较健全，居民的选择可以多元化。实际上“以房养老保险”在国外也只是小众产品。 单纯依靠商业机构的“以房养老”并不能满足大众的养老需求，要化解我国面临的养老困局首先需要普惠式的基本养老产品。 欧美一些发达国家已经形成了较完善的养老体系，除了养老院外，社区居家服务和志愿者服务也都很发达。比如，国外还有“时间银行”，志愿者的社区服务会被记录，当他们老后，会获得相应时间的照顾，这些让全民对养老担忧相对较少。 当银发浪潮袭来，尤其是随着上世纪“婴儿潮”时期出生的“60后”即将步入退休年龄，20多年养老改革中没有解决的问题，正在被推向前台。 这些问题绕不开，也躲不掉。“延迟退休”“以房养老”等微调式改革恐难力挽狂澜。惟有从养老保障模式本身的根本性问题入手，在新一轮改革攻坚中，根据新的发展形势作出新的调整。在这个过程中，没有什么比政府的政策选择更为关键。 |
