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2013年9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的意见》指出，我国2014年将开展老年人住房反向抵押养老保险试点（指老人通过向银行或保险公司等金融机构抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后银行或保险公司收回住房使用权）。这一消息再次引发人们对“以房养老”的关注。早在2003年，“以房养老”的理念就被引入国内，曾经在上海、南京等地作为创新模式推广，但都半途而废。2007年，本刊曾经就此策划过一期专题报道。如今，“以房养老”作为我国社会养老保障补充的市场化运作形式，已被政府正式提上了议事日程，然而，相关法律和政策规定是否都已完善了呢？“以房养老”是否能让人们的晚年生活更有保障？ 前沿聚焦：住房“倒按揭”养老模式向我们走来 人口老龄化使我国养老负担越来越重。“以房养老”作为探索完善养老保障制度的一项重要补充，此次由国务院正式提出试点，意味着国外已经很成熟的“以房养老”模式，将有计划 地在国内规范发展。 聚焦一：独居患病和无依靠者的现实需求 家住南京的张奶奶今年已九十岁高龄，老伴和儿女都已去世。现如今，患有心血管疾病又做过心脏手术的她生活已经不能自理。除了每月两千多元退休金，张奶奶名下只有一套面积四十平方米的房子。 早在三年前，张奶奶就有了“以房养老”的想法。不过，和新政策把房子抵押给金融机构的养老方式不同，张奶奶计划“卖房养老”。而直到现在，她的这个想法一直都没有实现，后来只能住进所在街道社区的老年照护中心。 说起张奶奶没能“以房养老”的原因，这家老年照护中心的邵主任说：“发病了她就想卖房子，身体稍微好一点她马上就改变主意。多次反反复复，最终房子没卖成。” 现在，张奶奶突发疾病再次住进医院的康复病房，负责照顾她起居的是玄武区“爱杺树社会工作服务中心”的志愿者。中心负责人陈金松说，张奶奶退休金不是太高，想把房子卖了后请人照顾自己。张奶奶曾经想把房子委托给服务中心，但因为此前并没有政策上的支持和保障，没有人敢轻易接手。要是有了能够负责住房反向抵押的机构，张奶奶“以房养老”的梦想也许就能够实现了。 聚焦二：“失独”与“丁克”家庭人群最青睐 王大爷的一个独生儿子几年前因车祸死亡，他和老伴都从企业退休，养老金低，但他们有两套房子。听说可以进行住房反向抵押贷款养老，原先担心晚年无依无靠的他们心里有了些许安慰。“这样的话，我们以后就可以把一套房子抵押到银行，用贷款来作养老开支，提高晚年的生活质量。”王大爷说。 随着社会的发展和人们思想观念的变化，“丁克”（夫妻都有收入，不生育孩子）家庭的数量日渐增多。但年老后的生活开销需提前做好准备，因此，众多“丁克”家庭对于新型的“以房养老”模式颇为热衷。 “60岁前人养房，60岁后房养人，挺好的。加上养老金，退休后可以游山玩水，生活更滋润。”身为“丁克族”的齐先生对新型“以房养老”模式十分乐意接受。 齐先生夫妇一个在国企工作，一个在事业单位工作，两人年收入加起来约20万元，各项养老和医疗等社保齐全。齐先生夫妇没有小孩，并早就确定要过“丁克”式生活，因此未雨绸缪，在自己所住商品房之外又购置了两套住房，准备“以房养老”。 聚焦三：盘活资产提高晚年生活标准 谈起“以房养老”，李爹爹告诉记者：“我们家有两套房子，如果以后养老金不能满足我和老伴过安逸的晚年生活，我们可以考虑抵押一套，另一套留给孩子。这样既盘活了‘固定资产’，又可以提高晚年生活标准。” 记者了解到，长沙市虽然目前还没有银行开办此项业务，但是国内已有几家股份制商业银行开始试水“以房养老”，规定申请此项业务的老年人需年满55周岁，老年人可以单独申请或者和自己年满18岁的法定赡养人一起申请贷款用于养老，申请人需要提供房产的相关材料，且要求申请“以房养老”业务的老人和子女至少需要拥有两套住房。 据了解，目前情况下申请按揭的房屋经评估后，可以获得不超过评估值60％的养老贷款，按揭最长期限不超过10年，单月的贷款总额不超过两万元。 记者算了一笔账，以目前长沙城区一套100万元的房子而言，可抵押获得的养老贷款额为60万元。按贷款最长期限10年计算，每年银行发放的养老金为6万元，扣除贷款利息等费用，每月还可以获得4000多元贷款用于补贴生活费用。 新闻观察：三大障碍制约“以房养老”发展 “以房养老”，无疑是提高老年人晚年生活质量的一种有效的市场手段，但要真正实施并非易事，推行的最大阻力来自于老人和金融机构的风险共担，存在三大需要逾越的障碍。 障碍一：房屋产权年限与价格波动风险 “现在的房子只有70年产权，70年过了怎么办？如果房产被政府收回，我们岂不是亏大了？”某银行信贷部的一位工作人员说，他们之所以对住房“倒按揭”养老业务迟迟不动，是有原因的。 如同这位银行工作人员所说，这些年来我国“以房养老”业务之所以推行困难，其中一个最大的障碍就是房屋70年产权问题。虽然2007年我国出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个未知的风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。 除了产权问题，房价波动和物价指数的影响也加大了“以房养老”的实施难度。首先是国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测。对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”则随着时间的推移风险不断增大。这对实施“以房养老”业务的银行来说，都是一种巨大风险。 障碍二：老人对“以房养老”机构缺乏信任 虽然目前已经有商业银行推出了“以房养老”倒按揭模式，但其中门槛很多：比如老人须有两套房产、房产变现时打六折、倒按揭的最长年限为20年……种种限制，让有“以房养老”需求的老人不敢动房子的主意。 一位名叫李云林的退休干部了解了这些政策规定后心里直犯嘀咕：“房子可是家里的重要财产，随便交给谁能放心吗？再说，一抵押就是10年、20年，这家企业能正常运行多久还不知道呢，万一把房子抵押后，这家机构把房子卖掉卷钱跑了怎么办？” 中国社科院人口与劳动经济研究所助理研究员陈秋霖指出：目前，我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展“以房养老”业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。加上一些地方曾出现过在和老人正式签约之前，机构将老人的房产提前出售，使老人权利受损，这令老人望而却步。再加上现阶段我国“以房养老”制度尚未形成一套成熟的体系与退出机制，缺乏具体的可操作性。譬如房子如何估价、利息怎么计算、房贷没还完如何解决等问题，都阻碍了此项业务的顺利推广。 障碍三：产品设计不合理让老人顾虑重重 “银行规定必须有两套房子才能办这项业务，可我和老伴就一套房子，难道要我拿儿子的房子去做抵押？”李大伯和老伴从某企业退休后，每人每月只有1000多元养老金，儿子儿媳都是下岗人员，帮不了他们什么忙，老两口晚年生活过得紧巴巴的。听说可以到银行搞住房“倒按揭”养老，他连忙去打听，结果大失所望。 在北京市朝阳区大望路某银行的营业网点，李荣杰老人正在等候办理业务，说起“以房养老”他就直摇头：“这个业务中贷款期限10年的规定太不靠谱。无论什么样的产品，最起码要保证把老人养到老，不能半路上再折腾。你想想，贷款期限只有10年，可老人一般不止活10年啊，10年以后怎么办？要是房子被收走了，不是连住的地方都没有了吗？” 专家建言：梦想之光如何才能照进现实 专家表示：“以房养老”如果试点成功，对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大金融业务都有积极意义。但必须采取以下措施清除障碍，才能让梦想之光照进现实。 建议一：建立和完善政策法规 国务院参事、原中国人口发展与研究中心主任马力认为，试点和推广“以房养老”，政府首先要制定并完善相关基础法律法规、政策制度，支持和鼓励金融机构、商业养老保险公司参与完善社会保障体系。例如，房屋土地70年出让期结束后能不能续期？以怎样的方式续期？不仅要有明确规定，且规定必须以民众的切身利益为运转核心。否则，“以房养老”恐怕只能让人敬而远之。 记者在调查中了解到，目前有意愿推出“以房养老”产品的金融机构普遍希望，国家早日明确房屋70年产权到期后的处置办法。因为一旦铺开试点，参与的金融机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的自动续期十分必要。 此外，需要健全“以房养老”的市场准入制度和监管制度。比如实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题，需要有明确规定。还有如何统筹管理、加强监管、防范风险等措施，也需要政府尽快研究并出台相关政策，进行引导和扶持。 建议二：建立信任担保机制 “未来随着老年人群结构的变化，参与机构的逐步成熟，‘以房养老’市场会逐渐走上正轨，规模会不断扩大。”中国社科院人口与劳动经济研究所助理研究员陈秋霖建议，政府应为开展“以房养老”业务的金融机构和到金融机构进行住房反向抵押贷款的老人提供风险担保。比如，假如一旦房价不断地下跌，政府就应该从财政拿钱来补贴商业银行和保险公司等金融机构，使其不会因为履约以前对业主房价的评估放贷而出现亏损。另外，对于贷款人来说，也存在着比如利息提升的风险。如果银行的贷款利息提高了，业主最后要付很多的利息，也需要政府事先出台应对措施。 陈秋霖认为，要让“以房养老”试点与推广能够顺利进行，政府还要支持与引导建立一些相关的公益性中介机构，为“以房养老”市场提供配套的专业化服务，以此保证市场的公正、公平。在发达国家，住房按揭养老都有一套比较成熟的运作方式。比如在房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。 建议三：公平合理设计养老产品 “以房养老产品设计合理，才能真正具有市场活力。”中央财经大学保险学院教授郝演苏说，目前市场上的“以房养老”产品设计多数是10年期限，这样过于简单，没有从老年人的实际情况考虑。在国外，比如美国专业的金融机构会根据房地产市场发展情况和人均寿命变化情况，确定一个合理的养老金给付期限，一般为20年，根据这个年限确定养老金给付金额。如果客户在给付期内过世，则继续付给其子女等继承人；如果客户生存时间超过给付期限，则给付直至其终身。这种人性化的产品设计，我国专业金融机构可以参考。 中国老龄科学研究中心主任助理郭平指出：目前我国一些金融机构规定须有两套住房的老年人才可以办理“以房养老”业务，有失公平。对只拥有一套自有产权住房的老年人，如果根据其养老的实际需要，实现“以房养老”的意愿，则必须通过更加完善的法律保障、政策引导、保险和金融创新，以及对养老机构和养老服务的规范来实现，为老年人及其家庭提供相应的资产安全转移保障，推动形成比较稳定的房地产市场环境，盘活养老的家庭和社会资源。 专家们表示，“以房养老”仅仅只是一种商业养老手段。解决中国人的养老问题，目前应首先健全基本社会养老保障体系，尽快改变养老“双轨制”，增加低收入人群的退休养老金，实现公平养老。 相关链接：国外如何“以房养老” 美国：美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的倒按揭贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款。二、由政府担保的倒按揭贷款。这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷。三、专有倒按揭贷款。一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。 加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万～30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。 新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。 日本：日本人口老龄化现象十分严重，“以房养老”非常普遍，通常选用倒按揭形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人逝世时房子以房抵债。 |
