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随着物业服务行业的不断发展壮大，物业服务合同纠纷也被作为一类诉讼大量涌入法院。对业主而言，保障居住房屋的安全、舒适，满足居住条件是“安居乐业”的前提和基础。但是在现实生活中，物业公司在收取了物业费以后确实依约提供服务了吗？业主对于物业公司的服务又是否满意呢？央视曾就这些问题作过调查，有七成业主对物业公司提供的服务不满意。2010年6月，新浪网也曾发起了类似的调查，有近五成的业主对此表示非常不满意，只有不到两成的业主表示满意。通过这些调查，可以看出业主对物业公司的评价实在是不容乐观。 有人说，物业就像一个大管家。本来，有了这个管家我们的生活应该过得更好、更舒适，但是现在的实际情况是，多数业主觉得自己都碰上了“不负责”的管家。 之一：公用设备管理不善 造成损失要买单 【案例】 老王所住的小区于2003年建成并交付使用，承担小区物业管理服务的是某物业公司。物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同中约定：物业服务包括共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，但是不包括供气、通讯、有线电视的维护责任；供热方面只承担单元门内的维修责任，如果物业公司有确切证据证明属于自己管理范围之外的情况，可不承担责任。2009年12月18日，老王家厨房的热水逆止阀突然崩裂，生活热水外泄，造成老王家屋内地板被泡、墙面和顶棚被热水蒸气熏湿，造成家具等多种物品受损。老王多次要求物业公司对所受损失进行赔偿，物业公司都没有同意。因与物业公司和开发商多次协商不成，老王将两个公司诉至法院，请求法院判决两个被告连带赔偿其家具损坏费用、拆除损毁的装修所需费用、重装费用、搬运费、另租房费用等各项损失共计126287元。 在法院审理的过程中，经过查证，小区生活热水由物业公司自供，崩裂的热水逆止阀是安装在生活热水系统设施上的阀门，老王入住时就已经安装到位，从现场遗留的热水逆止阀来看，有明显锈蚀。老王认为，位于其家中的中控冷热水井（包括生活热水系统设施在内的各种水管的管井）属于小区公共设施，根据约定物业公司对此具有及时维护、保养的义务，而该次热水泄露是由于热水逆止阀生锈所致，因此物业公司并没有尽到自己的义务，应当赔偿他的损失。另外，小区开发商未尽到合理设计的审慎义务，使房屋存在设计缺陷，导致中控冷热水井这一公共设施被设计在了业主屋内，这也是造成损害结果发生的重要原因，因此小区的开发商也应承担相应的责任。物业公司则认为热水逆止阀不在物业服务的范围之内，物业公司不负责维护、管理和保养，只有在业主报修时，其才能对该中控冷热水井及逆止阀进行维修。开发商也坚持认为自己没有责任，不能赔偿老王的损失。 经过一、二审法院的审理，法院最终判决物业公司赔偿老王装修损失、家具损失、物品拆装搬运损失、租房损失共计34240元，驳回老王的其他诉讼请求。 【说法】 案例中的热水逆止阀属于业主共用设施设备，按照物业服务合同的约定，物业公司对此设施设备负有日常维修养护、运行和管理的责任，而且，物业公司并没有确切证据证明属于可以不承担责任的情形。因此，物业公司理应定期对热水逆止阀进行检查维护，及时发现问题并及时处理。而实际上物业公司对该设施设备缺乏日常维修养护，更没有及时发现热水逆止阀周围的锈蚀痕迹和安全隐患并作出处理，所以物业公司应当对由此发生的热水逆止阀崩裂和生活热水外泄给老王造成的财产损失，承担相应的损害赔偿责任。虽然该共用设施设备是开发商向老王交付房屋时就已经安装到位，但原告老王没有证据证明热水逆止阀崩裂是因设计和质量等问题所致，开发商对于阀门崩裂不存在过错，老王要求开发商承担连带赔偿责任的请求，缺乏相应的法律依据和事实依据，不能被法院支持。 【提示】 通过这个案件，我们提示业主： 第一，业主维权时，应首先区分造成业主财产受损是开发商的责任，还是物业公司的责任，抑或是二者都有责任，业主应正确选择适合的主体进行主张，才能有效地维护自身权益。 第二，业主与物业公司直接签订的或者小区业主委员会代表小区全体业主与物业公司签订的物业服务合同，是业主针对物业服务不到位进行维权，提起损害赔偿之诉的主要依据。物业公司存在不作为，没有尽到服务合同所载明的对公用设施设备进行日常维修、养护等义务，造成了业主财产损失的，理应向业主承担相应的赔偿责任。 第三，业主维权时，其对财产损失数额负有举证责任，应注意收集、提交这方面的证据，否则，会对自己不利，给自己的维权之路设置不必要的障碍。 第四，物业公司对服务合同规定其负责维修、养护的设施设备，如需更换或者大修，应当向小区业主委员会申请启动小区维修基金，而不应该不作为，等到设施设备真正发生问题造成了业主财产损失时才提出来，否则也应承担一定的责任。 之二：物业维修存瑕疵 二次漏水应担责 【案例】 2007年底，老许购买了一套住房。为了照顾父母，老许未在购买的房屋居住，仅对房屋进行了简单的装修。2010年10月，老许房屋厨房水表以外的自来水给水主管漏水，物业人员随即到老许家进行了维修。2011年2月的一天晚上，老许突然接到物业公司的电话，说家中漏水把楼下住房淹了，物业公司已将楼顶总阀门关闭。老许当即来到住房，发现此次漏水系自来水表以内的三通松动所致，三通拧紧后不再漏水。此后，老许与楼下业主李某在法院的主持下达成调解协议，老许同意赔偿李某各项损失一万元。老许赔款后，将物业公司诉至法院，认为物业公司在第一次维修时不仅维修了自来水表以外的给水主管，而且维修了自来水表以内的管线，水管二次漏水是物业公司第一次维修动过的部位脱开造成的，其全部损失应由物业公司承担。 物业公司辩称，老许认为二次漏水是物业公司第一次维修造成的，没有任何依据。且老许家第二次漏水部位是水表以内1米处，根据物业公司向业主发放的住户手册表明，该部位属于业主家自用部位和设备，应由老许负责维修养护，因老许长期不在房屋居住，未能及时发现问题并报修才发生了二次漏水事件，其责任应由老许承担。物业公司在接到老许楼下业主报修后，已及时采取相应措施。因此，物业公司不同意承担任何赔偿责任。 经过一、二审法院的审理，最终判决物业公司赔偿老许各项损失3000元。 【说法】 损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。本案中，老许家厨房共发生了两次漏水，第一次漏水部位为自来水表以外的给水主管，第二次为自来水管水表以内的三通松动，双方均认可老许在装修过程中并未改动厨房的自来水管线。尽管物业公司在接报第二次漏水后，及时联系了老许，并采取了关闭总阀门、停止供水等措施，履行了其物业义务，但物业公司作为维修记录的持有人，不能提交维修记录证明其在第一次维修时未维修或未动过老许家自来水管水表以内的管线，故物业公司应承担举证不能的责任。老许作为房屋的所有人，更应负有高度注意义务，但老许在长期不住的情况下，未对房屋设施进行及时的检查和报修，特别是自用部分和设备，致使两次发生漏水事件，老许的过错也很明显。因此，法院判决老许承担主要责任，物业公司承担次要责任。 【提示】 通常物业公司在每次向业主提供相关物业服务后，都会要求业主签认相应的维修记录，在维修记录上会详细记载物业公司维修的部位等信息。该维修记录既是物业公司提供服务的证明，也是业主诉讼的重要证据。因此，业主在签认记录时一定要认真检查，确保记录上信息与维修部位一致。客观上维修记录应在物业公司保管，也就是说物业公司是易于举证的一方，在业主与物业公司就维修内容存在异议的情况下，业主可以要求物业公司提供维修记录予以证明，对于物业公司不能提交的，应承担举证不能的责任。在这里，还想通过这个案例提醒广大的业主，要经常对屋内设施进行检查，及时向物业公司报修，特别是长期不住的房屋，更要关注屋内水管、电线、暖气等是否有老化或脱开的现象，及时发现问题，及时维修，避免发生漏水、漏电等事故。 之三：物业服务不到位 物业费用可酌减 【案例】 刘女士居住的小区属于某物业公司物业管理的服务范围。刘女士与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定刘女士应缴纳物业费每月每平方米0.55元，保安费每户每年60元，垃圾清运及消纳费每户每年96元。但刘女士从2008年8月至2011年4月间并未依照合同中的约定按时交纳相应的费用，物业公司经过多次催要无果，遂将刘女士诉至法院，要求刘女士支付上述期间所拖欠的物业费、保安费、垃圾清运及消纳费等各项费用共计2000余元。 在案件审理的过程中，刘女士辩称，物业公司的物业管理服务不到位，物业公司曾拒绝维修她家的卧室窗户、漏水太阳能热水器、暖气，因此不同意向物业公司支付物业费。刘女士对其抗辩提交了有双方签字的维修记录、业主请求修理的书面函件及物业公司的回函作为证据。 法院经审理认为，根据刘女士提交的证据证明物业公司没有按照约定提供相应的服务，对于她主张的物业费，法院予以酌减，最终判决刘女士向物业公司支付各项费用1000元。 【说法】 根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘女士与物业公司签订的物业管理服务协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，产生相应确立双方物业服务合同关系的法律效力，该协议为规范业主与物业公司之间物业服务权利、义务关系的依据，双方均应依照合同履行各自的义务。根据2007年8月国务院修订的《物业管理条例》第七条第五项规定，业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用的义务。物业公司依照法律的规定和合同的约定，向业主主张物业管理费，如果能够证明自己已经依约履行了义务，应该得到支持。但是刘女士作为业主提出了抗辩，认为物业公司的服务没有达到合同约定的要求，应当由其提供的服务未予提供，并对此提交了维修记录、业主请求修理的书面函件及物业公司的回函，能够证明就热水器的维修、暖气的维修曾进行过协商，但是未给刘女士进行维修的事实。法院对证据及事实审查后认为，业主所举出的证据能够证明物业公司的服务存在一定的瑕疵，因此根据法律规定及公平原则采纳业主的主张，对物业公司的物业管理费进行了酌减。 【提示】 业主委员会根据《物业管理条例》的规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。在物业公司起诉业主的诉讼中，拖欠物业费是较常见的诉由。一般情况是物业公司认为己方提供了符合双方约定的物业服务，而业主应交纳与服务等价的、合同约定的物业费。而业主通常会抗辩己方之所以不给付合同约定的服务费，是因为物业公司的服务不符合合同约定，没达到业主的满意程度，因此业主不支付物业费是正当的。此时，业主的主张证据是否扎实、充分就特别重要，证据是决定法院是否采纳业主的抗辩，是否减免物业费的重要因素。如果法院认为证据能够证明物业公司的物业服务存在瑕疵，根据公平原则、物业公司存在违约责任等法定事由，判决酌减物业费。 因此，在生活中，如果业主认为物业公司提供的服务并没有达到合同中约定的标准，可以对此搜集相关的证据，如果证据确实充分，是可以减免一定费用的。但是也要告诫大家，拖欠物业费不是正当的维权途径，因为交纳物业费是业主的义务。如果认为物业公司提供的服务不符合标准，可以采取与物业协商或者进行诉讼等正当有效的途径解决，不要因为没有履行自己义务而成为被告，让有理变成无理。 |
