鉴于几年前盲目的投资，那套离家千里的房子现在是进退两难，如果发狠“斩仓”，我算了一下本金起码亏50%。在中国房地产过热的时代，能选到这么“牛掰”的项目真是小概率事件。 真金白银得吃了亏总得涨点儿知识，就学习总结了一下房地产投资的几个陷阱，不学不知道，发现自己一下子范了数条大忌。 下面分享技能： 投资陷阱一：纯小户型楼盘 纯小户型楼盘往往地段不错、总价低，非常适用投资，但是这也恰恰是此类楼盘的死穴。试想，如果一个小区大部分都是租客社区会非常杂乱，各种搬进搬出、装修、小广告张贴，缺少安定的生活氛围，而且大量出租房同时在市场中放出，即使不拉地本地的出租价格，也往往会空置较长时间才能找到租户。 理想的投资与自住比例是1/4及以内为投资用房，3/4为自主用房。其实，成熟的楼盘即使租客也会质量更高，比如吸引一些家庭或高净值人士租赁，而纯小户型往往年轻人、流动性人口居多，容积率偏大导致电梯、供电供水过分集中，也会降低社区的稳定性。 能承受得起高租金的人毕竟是少数，人群比较窄，月租金两千元以上的精装修单身公寓出租状况并不理想。据我爱我家市场研究中心统计，精装修单身公寓交付后一般有一两年的租赁真空期。 投资陷阱二：异地投资 威尔森夫妇的投资始终坚守一个黄金定律，那就是不在自己不熟悉或者太远的区域置业，因为买了房子就得随时注意状况，因此他们购屋地区都锁定英格兰东南部，也从不投资海外房地产。 房地产强烈的地域属性让它很难离开地点来谈价值。而异地投资往往让人看不透其价值所在，对当地环境不熟悉还会由信息不对衬造成判断失误。 房地产买下后还有后期管理问题，房子缺乏打理也会降低其价值，很多投资海南、青岛等旅游地产的朋友都遇上过冰箱生锈、墙体长苔，甚至木地板生蘑菇的状况。试想，这样的房子如果不能在短期内卖出套现，一定会成为糟心的投资。 房产与金融类投资品相比更耗费心神精力，异地投资无疑增加了管理的难度和成本。 投资陷阱三：租售不清 租售不明。有一些人在投资房产时，没有明确的投资方向，买了房以后在挂牌出售的同时，又挂租单。表面看来，这样的做法好象对自己有利，平常靠租金获利，一旦售价达到自己心理预期时将其卖出。而事实上，这样没有明确的投资方向的行为将会为自己带来很多麻烦。一方面，因买家看房不方便、租客的行为令房屋品质看起来有所降低等因素令卖房时延缓成交速度和降低获利预期。另一方面，因没有明确的长线投资的心理准备，故在房屋的装修、配置上的投资大为降低，这样，将难以租出好的价位，从而影响其获利。 投资陷阱四：价格便宜的房子 价格是不少投资者容易陷入的第二个误区，以为价格约便宜的房产以后收益就会越多，随着房地产经纪的发展和人们生活水平的提高，房产地使用功能往往会退居二线，房产的品味、档次、环境成为购房者合租房者极为关注的方面。开发商的品牌、小区品质和物业物管的档次都是房产投资者必须要考虑的。由品牌和品质保证的楼盘才是房产增值保值的关键因素。 尤其从一二线城市转战到三四线城市时，特别容易对价格不敏感，看什么都便宜，觉得值得投资，曾经班主任居住的小区内有一套户型朝向都非常好的三居室挂牌出售，价格只相当于同区域普通两居的售价，中介给出的理由是房东着急套现，而这套房子从2007年一直卖到2010年才终于被人买走。后来传出的消息，房子曾发生过命案，被认为风水不好。 除了要察看房产证产权人与卖方身份证相同以外，特别要小心处理房屋属于共有产权的情况，还要看看房屋用途是居住呢？还是办公？是否被人用来抵押？是否被依法查封？还要看看所购的房子建筑面积大小。 投资陷阱五：穷追热点投资 在中国目前为止房产投资失败的机会并不大，那些知名的失败案例几乎都与红极一时的热点投资有关。比如当年炒海南度假地产、青岛的滨海住宅，广告铺天盖地的宣传都看着可疑。 投资陷阱六：1999年2月以前的楼盘 许多城市在1999年2月以前，多层住宅并不强调要打桩，楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后，一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求：如多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm)，设计也要请监理等技术措施。 深圳“名流村”使用仅25年就墙体裂缝破败不堪。1989年竣工的鹿丹村无疑是当时深圳最高档的小区，并曾被评为“全国第一文明社区”。 现在的人已经很难想象，这个如今破败不堪的小区，当初曾经多么显赫。鹿丹村在1987年开发建设、两年后全面竣工，是深圳的大型福利住宅小区。 |
